678건은 어떤 조사에서 나왔나
국토교통부는 2026년 10월 29일 전국 주택 직거래와 서울·경기 아파트 거래에 관한 기획조사 결과를 발표했다. 제목에 나온 678건은 서로 다른 두 조사에서 확인된 위법의심거래를 합산한 수치다. 전국 주택 직거래 조사에서는 351건, 서울·경기 아파트 거래 조사에서는 327건이 발표됐다.
전국 주택 직거래 조사 대상은 2025년 3월부터 2026년 3월까지 신고된 거래다. 반면 서울·경기 아파트 거래 조사는 2026년 1분기 거래를 대상으로 한다. 조사 기간과 주택·지역 범위가 다르므로 351건과 327건을 동일한 표본에서 나온 두 종류의 위법 비율처럼 비교하는 것은 적절하지 않다.
이번 발표의 숫자는 선정된 거래를 조사한 결과이지 전국 모든 주택 매매의 위법 발생률을 제시한 수치가 아니다. 분모가 되는 전체 조사 대상 건수, 표본 추출 방식, 후속 처리 결과를 함께 확인해야 실제 위험도를 비교할 수 있다.
직거래가 왜 별도의 조사 대상이 됐을까
직거래는 거래 당사자가 중개인을 통하지 않고 직접 매매하는 형태다. 그 자체로 위법이 아니며 가족이나 지인 사이에 이뤄진 거래라도 적법한 계약일 수 있다. 다만 특수관계인 사이에서 거래가격이나 자금 흐름이 이례적이라면 편법 증여 등 추가 점검 대상이 될 수 있다.
국토교통부 발표는 특수관계인 간 직거래를 통한 편법 증여 등 단속을 위해 2022년 하반기부터 매년 주택 직거래에 대한 기획조사를 실시해 왔다고 설명한다. 따라서 직거래라는 형식과 의심되는 거래 내용, 실제 법 위반 확정 여부를 분리해 읽는 것이 중요하다.
시세와 차이가 큰 거래가 있다는 사실만으로 위법을 결론내릴 수 없다. 계약 대상의 상태·권리관계·매매 조건과 실제 대금 흐름이 해석에 영향을 미칠 수 있으므로 당국의 추가 확인과 적법한 절차가 필요하다.
서울·경기 아파트 327건은 무엇을 의미하나
2026년 1분기 서울·경기 아파트 거래에 대한 별도 기획조사에서는 위법의심거래 327건이 발표됐다. 이는 전국 직거래 조사 351건과 조사 지리 범위 및 거래 범주가 다르다. 두 숫자의 크기만으로 어느 지역이 더 위험하다거나 직거래가 중개 거래보다 더 위험하다고 단정할 수 없다.
위법의심거래라는 표현은 조사 과정에서 의심 정황이 확인됐다는 뜻으로 읽어야 한다. 행정처분, 세무조사, 수사 또는 재판에서 최종 판단이 내려졌는지 여부는 별도로 확인해야 한다. 정부 발표의 ‘적발’이라는 표현 역시 모든 678건의 위법성이 법적으로 확정됐다는 의미로 확대해석하지 않는다.
아파트 매매가격이나 지역별 상승률을 판단하려면 실제 거래 건수와 지역별 가격지표 등 별도의 통계를 확인해야 한다. 이번 기획조사 결과는 가격 전망 자료가 아니라 거래 질서에 관한 조사 발표다.
계약을 준비하는 매수인·매도인 체크포인트
첫째, 계약서에 매매대금과 지급 시기, 특약을 명확히 남기고 계좌 이체 등 실제 자금 이동 증빙을 보관한다. 가족 사이 거래라면 당사자 관계뿐 아니라 자금 출처와 거래 조건을 설명할 수 있는 자료가 특히 중요하다.
둘째, 등기사항증명서 등으로 소유권과 근저당권 등 권리관계를 확인하고, 계약 직전의 변경 여부도 재확인한다. 중개인을 통하지 않은 거래라면 계약 조건과 신고 책임을 당사자가 직접 챙겨야 한다.
셋째, 실제 거래 신고 내용과 계약서가 일치하는지 살피고 신고 기한 및 관련 세금 의무는 계약 시점의 적용 법령·관할 기관 안내로 재확인한다. 구체적인 세율이나 신고기한은 거래 유형·사정에 따라 달라질 수 있어 이 기사에서 일률적 수치로 단정하지 않는다.
실무적으로는 계약서 원본, 매매대금 이체 내역, 자금 출처를 설명하는 자료, 계약 당시의 등기사항증명서, 거래 신고 접수증 등을 거래별로 묶어 보관하는 편이 좋다. 다만 이 자료들이 있다는 이유만으로 거래의 적법성이 자동으로 인정되는 것은 아니며, 세금·신고 의무와 증빙 요건은 구체적인 사안에 따라 추가 확인해야 한다.
결론적으로 이번 조사의 핵심은 모든 직거래를 위험하다고 규정하는 것이 아니라, 거래 형태와 관계없이 가격·계약·자금 흐름을 명확히 입증하는 절차의 중요성을 보여준다는 데 있다.
