전세사기 보증금 최소보장, 11월 13일 시행 예정…1/3은 추가 지급액이 아니다

전세사기특별법 개정 후속 조치, 시행일은 11월 13일

국토교통부는 2026년 10월 6일 전세사기특별법 시행령 일부개정안의 국무회의 의결을 발표했다. 임차보증금 최소보장과 선지급 후정산 제도에 필요한 산정기준·절차를 구체화하는 내용이며, 시행 예정일은 11월 13일이다. 10월 10일 기준으로는 시행을 앞둔 제도 안내다. [S1] [S2]

전세사기 피해자 지원 자료를 읽을 때는 법 개정, 시행령 의결, 시행일, 실제 신청 안내를 구분해야 한다. 이번 발표만 보고 당장 모든 피해자의 지급 절차가 시작됐다고 이해하면 신청 준비에 혼선이 생길 수 있다. 아래는 확인된 제도 내용과 준비할 정보이며, 개별 신청 결과를 미리 판정하는 안내는 아니다.

임차보증금 최소보장 1/3 산정방식: 부족분을 지원한다

최소지원금은 보증금의 3분의 1인 최소보장금에서 법에 따라 회수하거나 지원받은 금액을 차감하는 구조다. 국토부 자료는 대항력·우선변제권 행사로 받은 금액, 보증금반환채권의 변제액, 경매차익과 임대료 지원액 등을 산정에 반영한다고 설명한다. [S2]

공식 보도자료의 가정은 보증금 1억5천만원, 경매 배당 2천만원, 경매차익 1천만원, 그 외 회복금 없음이다. 이 경우 기준액 5천만원에서 기존 회복액 3천만원을 빼면 부족분은 2천만원이다. 총 회복액을 5천만원으로 채우는 예시이며, 보증금의 3분의 1을 기존 회수액에 무조건 더해 주는 구조가 아니다.

자신의 전세사기 보증금 회복액을 정리할 때는 입금 날짜와 지급 명목을 함께 적는 편이 좋다. 같은 돈을 배당과 채권 변제로 중복 합산하거나, 공공 지원액을 빠뜨리면 예상액이 달라진다. 이 정리는 상담을 돕기 위한 준비이며, 인정되는 금액과 최종 지급액은 집행기관의 심사로 확인해야 한다.

최소보장 대상요건과 신청 제한을 먼저 확인

11월 13일 시행 예정 법률은 전세사기피해자와 법 제2조제4호다목에 따른 임차인에 대해 국적 요건을 포함한 최소보장피해자의 범위를 정한다. 피해주택 직접 매수, 배당·배분 요구를 하지 않는 등 우선변제권 행사를 소홀히 한 경우, 선지급을 받은 경우에는 최소지원금 신청 제한이 있다. 다만 배당·배분 요구 관련 제한은 시행 이후 처음 경매개시결정이나 공매공고가 있는 경우부터 적용한다. [S3]

시행 전에 피해자등 결정을 받은 최소보장피해자에게도 신설 지급 규정이 적용된다. 최소지원금을 지급받으면 해당 법의 공공임대주택 지원을 받을 수 없다는 조항도 있어 기존 주거 지원과 함께 검토해야 한다. 따라서 피해자 결정문이 있다는 사실만으로 모든 요건이 충족됐다고 판단하지 말고, 주택 매수 여부와 절차 진행 시점을 상담에서 함께 확인할 필요가 있다. [S3]

선지급 절차와 후정산, 누구에게 무엇이 다른가

선지급 후정산은 신탁사기 등 적법한 임대권한이 없는 사람과 계약한 피해자를 위한 경로를 포함한다. 국토부 발표는 주택 처분이나 LH 매입 완료 전에 신청할 수 있고, 선지급 이후 추가 회수액 등을 고려해 정산한다고 설명한다. 최소지원금은 경매차익 산정이나 주택 처분 완료 이후 신청하는 경로와 구분된다. [S2]

집행기관 LH, 90일은 입금 보장일이 아니다

지급·정산 업무는 LH에 위탁한다. 국토부 발표에 따르면 신청일부터 90일 이내에 지급 여부와 금액을 결정·통지하며, 부득이하면 30일 범위에서 한 차례 연장할 수 있다. 결정 통지 후 30일 이내 이의신청 절차도 안내했다. 따라서 90일을 모든 신청인의 확정 입금 기한으로 쓰면 부정확하다. [S2]

국토교통부 전세사기 관련 공식 안내와 LH의 시행 안내를 확인하면서 피해자 결정문, 계약서, 주택 등기와 배당·변제 증빙 등을 정리해 두면 도움이 된다. 전세사기 지원제도 상담에는 보증금 액수뿐 아니라 기존 지원, 주택 처분 단계, 추가 회수 여부가 필요하다. 온라인 접수 주소·실제 개시 여부와 개인별 필요 서류는 이 발표만으로 확정하지 않고 후속 안내로 확인해야 한다. [S2]